Zakup nieruchomości to potężny, ale niejedyny wydatek, który czeka nabywcę przy całej transakcji. Po kieszeni uderzają koszty związane z usługami notarialnymi, które de facto mogą nie być często objęte kredytem, o czym należy pamiętać, zaciągając hipotekę. Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania? To pytanie rodzi wiele wątpliwości zarówno wśród sprzedających, jak i kupujących nieruchomość. Odpowiem dyplomatycznie… to zależy. Poniżej przedstawiam wszystkie opcje wraz z omówieniem dokładnych kosztów notarialnych.
Remont, umeblowanie, sprzęt AGD, odświeżenie ścian, naprawa instalacji… to tylko wierzchołek wydatków, które czekają każdego nowego właściciela mieszkania. Do tego mogą dojść niemałe koszty notarialne. Taksa notarialna zależy od rodzaju i wartości transakcji. Mimo to istnieje górny limit tych opłat, który jest ustalony jednolicie we wszystkich kancelariach notarialnych. Limit ten został określony w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku dotyczącym maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Gdy kupujesz mieszkanie, jednym z głównych kosztów u notariusza jest opłata za sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ta opłata zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, co szczegółowo wyjaśniam poniżej.
Czy istnieje różnica w kosztach notarialnych między kupnem mieszkania z rynku wtórnego a nabywaniem nieruchomości od dewelopera? Dla notariusza rodzaj nieruchomości — nowa czy wcześniej użytkowana nie wpływa na wysokość taksy, która ustalana jest na podstawie wartości transakcji.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Gdy decydujesz się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, koszty notarialne obejmują standardowe opłaty oraz podatek od czynności cywilno-prawnych, który obecnie wynosi 2% wartości mieszkania. Oznacza to, że przy cenie nieruchomości wynoszącej 500 tysięcy złotych, należy doliczyć dodatkowe 10 tysięcy złotych na podatek.
Warto zaznaczyć, że 26 maja 2023 roku Sejm uchwalił ustawę znoszącą obowiązek zapłaty podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Z drugiej strony, podniesiono stawkę podatku dla osób kupujących szóste lub kolejne mieszkanie do 6%.
W przypadku wykupu mieszkania komunalnego koszty notarialne mogą być niższe dzięki bonifikatom. Najemca płaci jedynie połowę standardowej opłaty notarialnej, a dodatkowe wydatki to opłaty za wpis do księgi wieczystej i podatek od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości o wartości 500 000 zł koszt usług notariusza będzie obejmował taksę notarialną w wysokości 2770 zł netto. Do tej kwoty konieczne jest doliczenie 23% podatku VAT. Dodatkowo za wypisy aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej nieruchomości należy zapłacić około 400 zł. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego pozostaje również kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży. Bazując na naszym przykładzie, będzie to 10 000 zł.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego
Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, możesz spodziewać się nieco niższych kosztów notarialnych, głównie z powodu braku obowiązkowego podatku PCC. Opłata notarialna w takim przypadku jest naliczana standardowo od wartości transakcji. Do kosztów związanych z zakupem nowej nieruchomości należy jednak doliczyć opłaty za założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej odpowiednich wpisów. Dodatkowym wydatkiem przy zawieraniu umowy deweloperskiej jest opłata sądowa za wpis roszczeń do księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna, a koszty notarialne
Notariusz zajmuje się nie tylko sporządzeniem aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, ale także oferuje możliwość zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej. W przypadku takiej umowy, koszty związane z usługami notariusza są podobne do tych przy finalnej umowie sprzedaży. Wysokość opłaty notarialnej zależy od wartości przedmiotu sprzedaży, lecz w tym przypadku maksymalna stawka wynosi 50% wartości określonej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
Przykładowo, jeśli nieruchomość jest warta 500 000 zł, koszt notariusza za umowę przedwstępną wyniesie 1385 zł netto plus 23% VAT. To zazwyczaj kupujący pokrywa tę opłatę, chociaż nie jest to regułą i strony mogą ustalić inaczej.
Przy notarialnej umowie przedwstępnej, należy uwzględnić także inne koszty takie jak opłata sądowa w wysokości 150 zł za ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy oraz taksa notarialna za wypisy aktu notarialnego, wynosząca 6 zł plus 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu.
A co z kosztami notarialnymi w przypadku zakupu działki lub domu?
Koszty notarialne są nieodłącznym elementem również w przypadku zakupu działki lub domu. Osoby planujące budowę nieruchomości muszą najpierw nabyć działkę, co wiąże się z opłatami notarialnymi. Kluczowe dla ustalenia wysokości taksy jest przeznaczenie działki – przy ziemi budowlanej z przyłączami mediów opłata wynosi połowę maksymalnej stawki notarialnej, podobnie jak przy zakupie działki z domem mieszkalnym. Przy zakupie domu również ponoszone są koszty notarialne, zwykle pokrywane przez kupującego, zależne od wartości nieruchomości. Na przykład, przy domu wartym 300 tysięcy złotych maksymalna opłata wynosi 1970 zł (netto), a przy wartości 1 milion złotych – 4770 zł, do czego dolicza się 23% VAT. Nawet jeśli działka jest darowizną od rodziny, opłaty notarialne pozostają na takim samym poziomie jak przy standardowym zakupie nieruchomości.
Taksa notarialna
Lwią częścią kosztów notarialnych jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za wykonanie określonych czynności prawnych. Wysokość taksy notarialnej zależy bezpośrednio od wartości sprzedaży nieruchomości – wyższa cena transakcji oznacza wyższą taksę. Choć stawki te mogą się różnić w zależności od kancelarii, możliwe są negocjacje. Jednakże notariusz nie ma pełnej swobody w ustalaniu stawek – maksymalne stawki taksy notarialnej zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku i obowiązują wszystkich notariuszy w kraju. Jeśli przy transakcji korzystamy z usług pośrednika nieruchomości, to warto go również zapytać czy jest możliwe skorzystanie z rabatu u miejscowych notariuszy, z którymi współpracuje.
Oprócz taksy notarialnej, przy sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnej należy uwzględnić inne koszty. Należą do nich opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz taksa notarialna za wydanie wypisów aktu notarialnego.
Jakie są koszty notariusza?
Aktualnie obowiązują następujące stawki taksy notarialnej:
- dla wartości do 3000 zł – 100 zł; od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł plus 3% od kwoty przekraczającej 3000 zł;
- od 10 000 do 30 000 zł – 310 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł plus 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- od 60 000 do 1 000 000 zł – 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.
Stawki te pozostały niezmienione w stosunku do roku poprzedniego. Należy pamiętać, że notariusz może zaproponować stawkę niższą niż maksymalna, a do wyżej wymienionych kwot należy doliczyć 23% VAT.
Dodatkowe koszty związane ze sprzedażą nieruchomości to:
- taksa notarialna za wypisy aktu notarialnego – 6 zł plus 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu;
- wpis własności w księdze wieczystej – stała opłata 200 zł;
- podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości nieruchomości.
Opłaty sądowe oraz wysokość podatku są niezmiennymi elementami kosztów.
Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?
Przejdźmy do tytułowego pytania i tematu naszych rozważań – kto pokrywa koszty notarialne? Ku zaskoczeniu nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie w polskim prawie, co prawdopodobnie jest przyczyną licznych sporów i dyskusji. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że to kupujący pokrywa te koszty, w tym także podatek od czynności cywilnoprawnych.
Jednak w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, koszty sporządzenia umowy deweloperskiej są dzielone po równo między dewelopera a kupującego. Gdy chodzi o umowę przenoszącą własność, całość taksy notarialnej ponosi nabywca.
Podobnie jest przy zakupie gruntu rolnego czy działki – standardowo opłaty te ponosi kupujący, choć prawo nie określa tego w sposób bezpośredni, co pozwala na negocjacje i podział kosztów.
Inaczej jest przypadku umowy najmu okazjonalnego. Wtedy to koszty notarialne zwykle pokrywa właściciel nieruchomości, jako że umowa ta chroni głównie jego interesy. Czasem jednak najemca może być zobowiązany do pokrycia części kosztów, co zależy od indywidualnych ustaleń.
W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości nie znajdziemy jednoznacznych wskazówek dotyczących tego, kto ma pokrywać koszty notarialne przy kupnie mieszkania. Ostatecznie zależy to od uzgodnień między stronami transakcji, choć przyjęło się, że opłaty te pokrywa nabywający nieruchomość.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno