Czym jest pomieszczenie przynależne? Co warto o nim wiedzieć?
Podczas przeglądania ogłoszeń sprzedaży nieruchomości, często można natknąć się na termin pomieszczenie przynależne. To określenie może wywoływać szereg pytań. Z założenia ma służyć właścicielom mieszkania, dostarczając im dodatkowej wartości i funkcjonalności. W tym artykule szczegółowo omówię, co kryje się pod tym terminem, jakie ma znaczenie prawne i jakie pomieszczenia mogą być uznane za przynależne do lokalu mieszkalnego.
Pomieszczenia przynależne to integralna część przestrzeni mieszkalnej, która może znacząco wpłynąć na jakość życia mieszkańców. Zgodnie z prawem, takie pomieszczenia mogą być oddalone od głównego lokalu, znajdować się na innych piętrach, czy nawet w innym budynku na tej samej nieruchomości gruntowej. Ich lokalizacja nie ogranicza ich funkcji – służą one jako mały, prywatny magazyn, przechowalnia sezonowych przedmiotów lub rzadko używanych sprzętów.
Oto kilka przykładów takich pomieszczeń:
- Piwnica
- Strych
- Komórka lokatorska
- Garaż
Warto mieć na uwadze, że pomieszczenia przynależne mogą znacząco podnieść wartość i funkcjonalność nieruchomości. Wszelkie kwestie dotyczące pomieszczeń przynależnych, reguluje ustawa z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Rola pomieszczeń przynależnych w dokumentacji nieruchomości
Właściwe zrozumienie dokumentacji nieruchomości jest niezbędne dla każdego kupującego lub sprzedającego. W umowie kupna-sprzedaży, jak również w księdze wieczystej, powierzchnia pomieszczeń przynależnych jest często sumowana z powierzchnią lokalu mieszkalnego. Jest to istotne, ponieważ oznacza to, że te dodatkowe przestrzenie są formalnie częścią własności, co może wpływać na wartość nieruchomości oraz na prawa i obowiązki właściciela.
Niemniej jednak powierzchnia mieszkania i pomieszczeń przynależnych nie zawsze jest prezentowana w sposób przejrzysty, co może prowadzić do nieporozumień dotyczących rzeczywistej przestrzeni użytkowej. Dlatego tak ważne jest dokładne analizowanie planu mieszkania i dodatkowych pomieszczeń weryfikując jego rozmiar.
Znaczenie pomieszczeń przynależnych w prawie mieszkaniowym i wspólnocie
Pomieszczenia przynależne mają także wpływ na aspekty prawne związane z własnością lokalu. Przede wszystkim ich powierzchnia jest brana pod uwagę przy wyliczaniu ułamka, który determinuje wielkość udziału każdego współwłaściciela w częściach wspólnych nieruchomości i może wpływać na wysokość czynszu czy sposób głosowania na zgromadzeniach wspólnoty. To pokazuje, jak ważne jest dokładne zrozumienie, co wchodzi w skład lokalu mieszkalnego, ponieważ wpływa to bezpośrednio na prawa i obowiązki właściciela.
Pomieszczenia przynależne w budynkach komunalnych i spółdzielczych
Pomieszczenia przynależne w budynkach komunalnych są zjawiskiem rzadszym, ale ich obecność lub brak ma istotne znaczenie dla mieszkańców. W niektórych przypadkach takie pomieszczenia mogą być przypisane do konkretnego mieszkania przez umowy quoad usum, co oznacza wyłączne prawo do korzystania z danej przestrzeni. To może prowadzić do sporów, szczególnie gdy formalne uregulowania nie istnieją, a korzystanie z pomieszczeń opiera się na niepisanych zasadach lub ustaleniach sprzed lat.
Czy ogródki i miejsca parkingowe zaliczają się do pomieszczeń przynależnych?
Aby coś nazwać pomieszczeniem przynależnym musi spełniać pewne kryteria. Przede wszystkim musi to być miejsce zamknięte, jak na przykład piwnica lub garaż (nie miejsce postojowe na parkingu podziemnym). Ogródki i parkingi to otwarte przestrzenie, więc nie pasują do tej kategorii. Jednak właściciele mieszkań mogą mieć do nich wyłączne prawo używania, które jest zapisane w specjalnej umowie. Gdy sprzedajesz mieszkanie, prawo do używania ogródka czy miejsca parkingowego automatycznie przechodzi na nowego właściciela.
Zasady sprzedaży pomieszczeń przynależnych
Gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości, pomieszczenia przynależne często są nieodłącznym elementem transakcji. Praktyka pokazuje, że sprzedaż mieszkania bez piwnicy lub innych przynależnych części jest niezwykle rzadka, a nawet jeśli nie ustalono ceny za konkretne pomieszczenie, jest ono zwykle wliczone w cenę całości.
W uchwale III CZP 52/18 z dnia 15 listopada 2018 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił zasady dotyczące obrotu pomieszczeniami przynależnymi. Zdecydowano, iż możliwa jest sprzedaż takiego pomieszczenia, ale wyłącznie na rzecz osoby, która już posiada inną nieruchomość w obrębie danej wspólnoty mieszkaniowej. Aby transakcja taka była prawomocna, konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych właścicieli nieruchomości w tej wspólnocie, wyrażonej poprzez uchwałę wspólnotową.
Najprościej rzecz ujmując można sprzedać pomieszczenie przynależne ale jedynie swojemu sąsiadowi pod warunkiem wyrażenia zgody przez pozostałych mieszkańców.
Różnice między pomieszczeniami pomocniczymi a przynależnymi
Podczas kupowania mieszkań możemy spotkać się także z określeniem pomieszczeń pomocniczych. Warto znać różnicę między tym terminem a omawianymi dzisiaj pomieszczeniami przynależnymi.
Pomieszczenia pomocnicze są nieodzownymi elementami struktury mieszkalnej, bezpośrednio połączonymi z pokojami i niezbędnymi do codziennego funkcjonowania domu. Stanowią one jedność z nieruchomością i nie mogą być sprzedawane osobno. To kuchnia, łazienka, przedpokój, ganek, schody wewnętrzne, i antresola.
W przeciwieństwie do nich, pomieszczenia przynależne, jak piwnice czy garaże, mogą być usytuowane poza głównym lokalem mieszkalnym i zbywane razem z mieszkaniem. Pomieszczenia pomocnicze zapewniają podstawową funkcjonalność, podczas gdy przynależne dodają wartość i udogodnienia.
Podsumowanie i praktyczne wskazówki
Zrozumienie, co stanowi pomieszczenie przynależne i jakie ma to konsekwencje prawne i funkcjonalne, jest kluczowe dla każdego, kto jest lub planuje być właścicielem nieruchomości. Czy to piwnica, strych, komórka, czy garaż – te przestrzenie mogą znacząco wpłynąć na wartość i komfort użytkowania mieszkania. Zawsze warto dokładnie sprawdzać dokumenty i, jeśli to możliwe, korzystać z pomocy prawnej lub pośrednika nieruchomości, aby upewnić się, że wszystko jest jasne i zrozumiałe przed sfinalizowaniem transakcji.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno