Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość, liczysz każdą złotówkę — nie chcesz przecież na tym stracić,
a zyskać mieszkanie w jak najatrakcyjniejszej cenie. Podobną perspektywę przejawia sprzedający — również chce, żeby transakcja przebiegła bezpiecznie pod względem finansowym. I to jedyne co Was łączy — głęboka potrzeba zaspokojenia swoich celów w jak najkorzystniejszej konfiguracji. Czy to oznacza wojnę i ostateczny brak porozumienia? Niekoniecznie.
To oznacza, że musicie porozumieć się w wielu istotnych kwestiach także tego, czy nabywca wpłaci zadatek, czy zaliczkę. A czym różnią się te dwie opcje? Tego dowiesz się, czytając artykuł.
Pierwszym przystankiem w drodze do finalizacji procesu kupna i sprzedaży nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej. Tym samym, sprzedający potwierdza chęć sprzedaży mieszkania, a nabywca zobowiązuje się je nabyć za określoną cenę.
Umowa przedwstępna powinna zawierać postanowienia, które znajdą się również w docelowej umowie. Nie może wśród nich zabraknąć dokładnego określenia przedmiotu i terminu sprzedaży oraz ceny, a także jasnego zobowiązania do dotrzymania określonych w niej warunków.
Taki dokument może mieć formę aktu notarialnego, ale również możliwe jest zachowanie formy umowy cywilnoprawnej. Jeśli Twoja umowa zachowa tę drugą formę, nadal możesz dochodzić w sądzie roszczeń odszkodowawczych z zadatku lub kary umownej.
Zadatek przy kupnie mieszkania — co to jest i czy zadatek podlega zwrotowi?
Jego działanie opisuje dokładniej Kodeks cywilny w artykule 394, lecz dla Twojej wygody wytłumaczę to na 'żywym organizmie’.
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie, gdzie ustaloną formą między nabywcą a sprzedającym jest uiszczenie zadatku. Dokumenty podpisane, zadatek, w wysokości przykładowo 10 tysięcy, zapłacony a Ty, z jakichś powodów, chcesz rozwiązać umowę. W takim wypadku zadatek przepadnie na rzecz sprzedającego, wówczas, gdy złoży on pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Z kolei, gdyby to sprzedający się rozmyślił, nie chcąc zawrzeć umowy przyrzeczonej, nabywca bez wyznaczenia terminu dodatkowego może złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy i dochodzić zapłaty dwukrotnie wyższej kwoty, czyli w naszym przypadku 20 tysięcy złotych
Istnieją również sytuacje, w których mimo niewypełnienia umowy przez sprzedającego, oddaje on nabywcy zadatek w tej samej wysokości, w jakiej go uzyskał (u nas 10 tysięcy). Zwrot niezwiększonej kwoty zadatku ma miejsce, gdy umowa nie doszła do skutku, ale żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności, ponoszą ją obie strony lub gdy umowa została rozwiązana na mocy postanowienia sądowego.
Przedawnienie zadatku
Zadatek ma swój termin ważności. Mówi o tym wprost artykuł 390 Kodeksu cywilnego i zgodnie z jego zapisami roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym przyrzeczona umowa powinna zostać zawarta. Ubieganie się o zwrot zadatku również ma terminowy charakter. Dotyczy to przypadków, w których druga strona pomimo zerwania umowy odmawia jego oddania w podwojonej kwocie. Tutaj zastosowanie znajduje art. 118 Kodeksu cywilnego, według którego czas na dochodzenie roszczeń przed sądem wynosi 10 lat.
Ile powinna wynosić kwota zadatku?
Przepisy nie precyzują jasno, jak wysoka ma być ta kwota, dając stronom umowy pewną dowolność.
Zwyczajowo przyjęło się, że zadatek powinien wynieść co najmniej 10% wartości nieruchomości, jednak zdarza się, że strony umawiają się na 20%. Jeszcze wyższa kwota powinna wzbudzić czujność nabywcy i może zostać potraktowana jako naruszenie prawa.
Zadatek, a kredyt hipoteczny
Niekiedy w umowie przedwstępnej zawiera się klauzulę, która pozornie zabezpiecza nabywcę w razie nieotrzymania kredytu. Wynika z niej, że jeżeli bank odmówi finansowania przy jednoczesnym braku winy nabywcy, lecz braku zdolności kredytowej, to zadatek zostanie zwrócony.
Jest to często pozorne zabezpieczenie z uwagi na to, że bank nie ma obowiązku informować klienta, dlaczego odrzucił jego wniosek, więc klauzula z jasnym wskazaniem powodu nieudzielenia kredytu może okazać się niewystarczająca.
Czy to oznacza, że nie ma żadnej nadziei na odzyskanie zadatku w razie nieotrzymania kredytu? Nie.
Alternatywą dla wspomnianej wyżej klauzuli jest wpisanie do umowy innej, z której wynika, że już samo nieuzyskanie kredytu upoważnia do zwrotu zadatku (bez podawania powodu). Jednak sprzedający może odmówić podpisania umowy z takim dodatkiem.
Czy zadatek może być włączony w wysokość wkładu własnego?
Bank w całości traktuje zadatek jako część wymaganego wkładu własnego. Oznacza to, że jeśli zdecydujesz się na kredyt z 10-procentowym wkładem własnym i jednocześnie zadatek na mieszkanie wynosi dokładnie tyle samo, wpłacając go, nie musisz lokować dodatkowej kwoty we wkład własny.
Zaliczka przy zakupie mieszkania — co to jest i jak wygląda zwrot zaliczki?
Konstrukcja prawna zaliczki jest prostsza, ale jednocześnie mniej motywująca dla stron umowy. W przypadku zawarcia porozumienia, zaliczka zostaje włączona w cenę sprzedaży i w przypadku niedojścia umowy do skutku jest zwracana. Co więcej, pojęcie zaliczki nie jest wyjaśnione przez zapisy Kodeksu cywilnego, więc kwestia jej ewentualnego zwrotu podlega ogólnym przepisom o wykonywaniu umów wzajemnych.
Zaliczka w żaden sposób nie zabezpiecza interesów nabywcy, a pobierana jest wyłącznie na poczet przyszłych należności, które wynikają z zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Po spełnieniu świadczenia jego cena pomniejszana jest o wartość wcześniej wpłaconej zaliczki.
Ten brak konsekwencji powoduje, że sprzedający może w każdej chwili odstąpić od umowy.
Zaliczka, a kredyt
Dla nabywcy zaliczka może być doskonałą alternatywą w obliczu odmowy udzielenia finansowania hipotecznego przez bank. W razie odmowy zaliczka podlega zwrotowi w całości.
Jednak ta prostota może mieć również negatywne konsekwencje. Dlaczego? Może zdarzyć się, że podczas załatwiania formalności bankowych zjawi się inny nabywca, który złoży sprzedającemu lepszą ofertę. Wtedy, ten drugi może wycofać się z poczynionych z wcześniejszym nabywcą ustaleń, zwrócić zaliczkę i sprzedać nieruchomość komuś innemu.
Problem pojawia się też wtedy, kiedy następuje wymieszanie form: część pieniędzy nabywca wpłaca jako zaliczkę, a część jako zadatek. Zgodnie z prawem, kupujący w razie niewypełnienia umowy odzyska zaliczkę, natomiast zadatek zachowa się tak, jak jest to ustalone w Kodeksie cywilnym — przepadnie na rzecz sprzedającego. Niemniej, takie rozdzielenie płatności wzmaga Twoje bezpieczeństwo jako kupującego, gwarantując, że nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas załatwiania formalności.
Kolejnym aspektem, który może zainteresować nabywcę, jest kwestia zaliczki i tego, czy może być włączona do wkładu własnego. Bank może wziąć pod uwagę zaliczkę wpłaconą sprzedającemu pod warunkiem, że jej wpłacenie zostało udokumentowane.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zasadnicze podobieństwa i różnice względem zadatku i zaliczki, zostały już omówione, jednak dla wygody czytelnika podsumuję je w poniższej tabeli:
| ZADATEK | ZALICZKA |
|---|
Przepada na rzecz sprzedającego, jeśli kupujący się wycofa. Jeśli sprzedający się wycofa, kupujący może dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
W przypadku zawarcia umowy zostaje ona zaliczona na poczet ceny sprzedaży i w razie niewykonania umowy jest ona zwracana.
W razie nieotrzymania kredytu hipotecznego przepada na rzecz sprzedającego (jeżeli strony nie umieściły stosownej klauzuli o zwrocie zadatku w razie odmownej decyzji kredytowej).
W razie nieudzielenia kredytu hipotecznego jest zwracana nabywcy.
Bank w całości traktuje zadatek jako część wymaganego wkładu własnego.
Bank może wziąć pod uwagę zaliczkę wpłaconą sprzedającemu jako wkład własny pod warunkiem, że jej wpłata została udokumentowana.
Zwyczajowo strony ustalają kwotę zadatku od 10 do 20%, jednak nie jest to regułą.
Nie istnieją przepisy mówiące, jaka powinna być kwota zaliczki. Przyjęło się natomiast, że jest to od 10 do 30%, chociaż w pewnych przypadkach może być to również połowa przyszłego wynagrodzenia.
Aby uchronić się przed utratą zadatku, kupujący może umieścić w umowie klauzulę mówiącą o tym, że w razie nieotrzymania kredytu (bez podawania powodu), zadatek zostanie zwrócony. Sprzedający musi zgodzić się na umieszczenie jej w umowie. |
Jeśli umowa została zawarta w formie notarialnej, a sprzedający nie oddał zadatku w podwójnej wysokości, kupujący może dochodzić roszczeń przed sądem do 10 lat.
Zadatek czy zaliczka — co jest bezpieczniejsze dla sprzedającego, a co dla nabywcy?
Teraz powiedzmy sobie jasno, które z dwóch rozwiązań jest bezpieczniejsze dla nabywcy.
Zaliczka jest korzystna dla nabywcy, bo:
- w każdym wypadku jest zwracana w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (lub obie),
- jest zwracana w razie nieudzielenia kredytu hipotecznego,
- jest zaliczana na poczet wkładu własnego, ale pod warunkiem, że jest udokumentowana.
Zaliczka może być mniej bezpieczna dla nabywcy, bo:
- sprzedający w każdej chwili może wycofać się z transakcji i sprzedać nieruchomość innemu kupcowi (przy jednoczesnym oddaniu zaliczki),
- nie zabezpiecza prawnie interesów kupującego.
Forma zadatku mobilizuje obie strony do wywiązania się z poczynionych ustaleń bardziej niż zaliczka. Zadatek chroni interesy sprzedającego i kupującego, więc warto pochylić się nad takim rozwiązaniem.
Zadatek jest korzystny dla sprzedającego, bo:
- w razie niewywiązania się z umowy sprzedający go zachowuje,
- jeżeli w umowie nie ma klauzuli o tym, co dzieje się po nieudzieleniu kredytu, zadatek pozostaje u sprzedającego.
Zadatek może być mniej korzystny dla sprzedającego, bo:
- w razie niedotrzymania umowy ze swojej winy zobowiązany jest do oddania zadatku w podwójnej wysokości,
- w razie nieotrzymania kredytu przez nabywcę musi oddać zadatek (w wysokości, w której go otrzymał i tylko jeśli taki zapis zaistniał w umowie).
Zaliczka a zadatek na mieszkanie
Wybór rodzaju przedpłaty jest uzależniony od powyższych czynników, ale warto zastanowić się nad nim, uwzględniając również osobiste preferencje. Wierzę, że artykuł dał Ci ogólny obraz tego, w jakim stopniu każde z rozwiązań zabezpiecza Twoje interesy w procesie sprzedaży czy kupna nieruchomości.
Jeśli chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość i nie wiesz, jak zorganizować cały proces, jestem odpowiednią osobą, aby Ci pomóc. Mogę Cię wesprzeć nie tylko w kwestii ustalenia sposobu przedpłaty, ale również zorganizować cały proces sprzedaży czy znaleźć nieruchomość, która będzie spełnieniem Twoich marzeń. Wystarczy, że się ze mną skontaktujesz.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno