Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?
Rosnące stopy procentowe wpędziły ostatnio część kredytobiorców w niemały kłopot. Zaciągali tanie kredyty, których raty z dnia na dzień zaczęły rosnąć, pojawiły się problemy
z płynnością finansową, teraz często nie stać ich na dalszą spłatę. Czy można się przed tym uchronić? Jak “pozbyć się” takiej nieruchomości?
Zwykle sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem nie jest problemem. Właścicielem zawsze jest kredytobiorca, dlatego może swobodnie dysponować swoją nieruchomością, a dla banku jest ona tylko zabezpieczeniem na wypadek braku spłaty należności. Jednak zanim przystąpimy do takiej sprzedaży, należy poinformować o naszych zamiarach bank. Warto też zastanowić się nad aktualną wartością nieruchomości, bo ta mogła się z biegiem czasu zmienić. Dobrze zasięgnąć tutaj opinii rzeczoznawcy lub pośrednika nieruchomości.
Jeśli na kupowanej nieruchomości istnieje obciążenie to kupujący spłaca jest własnymi środkami (gotówką lub kredytem), przelewając kwotę bezpośrednio do banku. Ważne jest aby przed sprzedażą, właściciel wystąpił do banku wpisanego obecnie w hipotekę, o zaświadczenie dotyczące wysokości aktualnego zadłużenia. Znajdziemy na nim informacje o kwocie pozostałej do spłaty oraz numer konta do jej wykonania. Jeśli kupujący również zamierza posiłkować się kredytem, to takie zaświadczenie nie będzie mogło być starsze niż 30 dni.
Należy również pamiętać, że bank udzielający kredytu, w pierwszej kolejności spłaci bank wpisany w Księdze Wieczystej, a dopiero potem ewentualne wpłaty dla sprzedającego.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Kredyty walutowe
Pewien kłopot może pojawić się przy kredycie hipotecznym walutowym (w Polsce najczęściej frank szwajcarski lub euro), a wynika on z różnic w kursach walut. Na zaświadczeniu z banku, kwota wyrażona jest w walucie obcej i powinna zostać przeliczona zgodnie z właściwym kursem sprzedaży wg. tabeli kursów walut. Niestety tabela ta zmieniana jest codziennie, a czasem nawet kilka razy dziennie, przez co ciężko jest “trafić” w odpowiednią kwotę wpłaty. Jeśli hipoteka jest spłacana z środków własnych, to wyjściem z tej sytuacji może być wpłata z niewielkim naddatkiem. W przypadku wpłaty z środków bankowych, takiej nadpłaty nie da się wykonać ponieważ, środki są zawsze przeliczane w dniu złożenia dyspozycji. Należy liczyć się z tym, że w takiej sytuacji będziemy musieli wyrównać saldo zadłużenia z własnych środków, co może wydłużyć termin spłaty o kilka dni.
Warto o tym pamiętać przy ustalaniu terminów wpłat w akcie notarialnym, ponieważ cała ta procedura może zająć nawet kilkanaście dni roboczych.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Kredyt przewyższający wartość transakcyjną nieruchomości
Może się zdarzyć sytuacja w której zadłużenie będzie wyższe niż cena transakcyjna nieruchomości. Ryzyko takie istnieje w przypadku kredytów udzielonych we franku szwajcarskim w latach 2006 – 2008.W tym przypadku mamy dwa wyjścia, dopłacenie różnicy przez sprzedającego, lub przeniesienia zabezpieczenia na inną nieruchomość. Druga opcja zabierze znacznie więcej czasu, istnieje też ryzyko, że bank odmówi nam takiej zmiany.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Hipoteka łączna
Rzadziej spotykaną opcją jest hipoteka łączna. Konstrukcja ta polega na tym, że dwie, lub więcej, nieruchomości są zabezpieczone tą samą hipoteką. Niestety wartość tych hipotek nie jest wyrażona i aż do momentu otrzymania odpowiedniego dokumentu z banku, kupujący nie jest świadomy jaką kwotę ma spłacić. Wyjątkiem może być hipoteka łączna proporcjonalna, w której mamy dokładnie procentowo określone jaka część zadłużenia dotyczy konkretnej nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości z kredytem – Wykreślenie banku z księgi wieczystej
Niezależnie który z powyższych przypadków nas dotyczy, musimy pamiętać aby dostarczyć promesę, czyli dokument poświadczający, że bank po całkowitej spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki
z księgi wieczystej. Na jego podstawie, nowy właściciel (u notariusza lub osobiście) będzie mógł złożyć wniosek o wykreślenie spłaconego zobowiązania. Jeśli nie dopełnimy tego obowiązku, nasza nieruchomość nadal będzie miała obciążoną hipotekę, mimo żę kredyt został spłacony. Stworzy to ogromny problem
w przypadku kolejnej sprzedaży, szczególnie jeśli ktoś będzie się chciał przy zakupie posiłkować kredytem, bo na pierwszym miejscu w IV dziale Księgi wieczystej będzie już wpisany poprzedni bank.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem krok po kroku
Krótka ściągawka, co należy zrobić:
- Odwiedź bank, aby uzyskać zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego. Sprawdź, czy bank obciąży Cię prowizją z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.
- Ustal cenę nieruchomości, z biegiem czasu jej wartość mogła się zmienić. Pomoże w tym rzeczoznawca lub pośrednik nieruchomości.
- Znajdź kupca – możesz to zrobić samodzielnie, umieszczając ogłoszenia w płatnych portalach internetowych i lokalnej prasie, bądź skorzystać z pomocy pośrednika.
- Odbierz z banku promesę – dokument w którym bank wyraża zgodę na wykreślenie go z hipoteki po spłacie całości zadłużenia.
- Podpisz akt notarialny przeniesienia własności – jeśli kupujący chce korzystać z kredytu hipotecznego, podpiszcie najpierw umowę przedwstępną, w której określicie cenę sprzedaży nieruchomości oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Spłata kredytu hipotecznego – jeśli kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, jego bank przeleje odpowiednią kwotę na konto Twojego banku aby spłacić całe zadłużenie, a jedynie ewentualną nadwyżkę przekaże bezpośrednio na Twój rachunek.
- Wykreślenie hipoteki – dostarcz kupującemu otrzymaną w banku zgodę na wykreślenie hipoteki.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem - Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem nie jest zbyt skomplikowana jednak trzeba zwrócić uwagę na kilka istotnych szczegółów. Należy pamiętać, że kupujący nie zapłaci nam “do ręki” kwoty wyższej niż różnica między umówioną kwotą a saldem zadłużenia. Przed sprzedażą, bezwzględnie należy sprawdzić czy wcześniejsza spłata kredytu nie będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami. W przypadku kredytu walutowego można uniknąć kosztów przewalutowania, wpłacając część środków w walucie kredytu. Dobrym pomysłem jest również sprawdzenie czy w sytuacji kiedy zapłaciliśmy z góry obowiązkowe ubezpieczenie, będzie możliwy zwrot części składki. Aby uniknąć stresu i ewentualnych błędów zawsze warto skorzystać z doświadczenia agenta nieruchomości.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno