Wiele osób oczekuje, że sprzedaż działki, będzie wyglądała tak samo jak sprzedaż mieszkania czy domu. Podobieństw faktycznie jest wiele, natomiast przy sprzedaży działek jest najwięcej elementów o których trzeba pamiętać, a także może nas spotkać wiele niespodziewanych przepisów, ograniczeń i opłat. Będziesz lepiej przygotowany do sprzedaży swojej działki, jeśli zrozumiesz jak się z nimi obchodzić.
Przeznaczenie działki
Najważniejszą kwestią przed przystąpieniem do sprzedaży, jest sprawdzenie i przeanalizowanie przeznaczenia naszej działki. Możemy to zrobić dzięki Miejscowemu Planowi Zagospodarowania Przestrzennego, który znajdziemy np na stronie gminy lub miasta. Z tego dokumentu dowiemy się nie tylko czy nasza działka jest budowlana czy rolna, ale także znajdziemy w nim szczegółowe informacje co możemy na niej wybudować, jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy czy wielkość powierzchni biologicznie czynnej, a często nawet jaki kolor dachówki możemy wybrać.
Te wszystkie parametry mają wpływ na wartość naszej nieruchomości, dlatego tak istotne jest dokładne sprawdzenie co nasz potencjalny kupiec będzie mógł w przyszłości zrobić ze swoją działką.
Co zrobić kiedy nasza działka nie jest objęta Miejscowym Planem? Niestety dzieje się tak w większości przypadków, ponieważ tylko dla ok ⅓ powierzchni Polski zostały takie Plany uchwalone. Według ustawy, taka działka jest wtedy działką rolną. Nie oznacza to jednak, że nie można na niej nic wybudować. Aby było to możliwe musimy wystąpić w odpowiednim urzędzie o Warunki zabudowy. Procedura jest skomplikowana, jednak ich uzyskanie pozwoli nam na podniesienie wartości działki, przez to, że potencjalny kupiec będzie miał pewność co może na działce wybudować.
Wycena działki
Kiedy ustalimy przeznaczenie naszej działki i przeanalizujemy zapisy Miejscowego Planu, kolejnym istotnym krokiem będzie określenie wartości działki i jej ceny ofertowej. Możemy tutaj skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, a koszt takiej wyceny wyniesie kilkaset złotych, choć czasem przy trudnych działkach może wzrosnąć kilkukrotnie. Innym sposobem jest skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości. Zaletą takiej współpracy jest to, że zna ceny transakcyjne działek w okolicy, a także ma zapisanych w swoim notesie klientów poszukujących nieruchomości i zna ich budżet, co znacząco przyspiesza sprzedaż.
Jeśli chcemy ustalić cenę samodzielnie, musimy pamiętać o wielu elementach:
- przeznaczenie działki w miejscowym planie;
- lokalizacja, otoczenie;
- aktualne ceny rynkowe nieruchomości o zbliżonych cenach;
- powierzchnia, szerokość, ukształtowanie terenu itp;
- dostęp do mediów i uzbrojenie działki;
- dostęp do drogi;
- usytuowanie względem stron świata;
- stan prawny;
i wiele innych…
Działka uzbrojona a nieuzbrojona
Określenia typu „działka uzbrojona” czy „działka nieuzbrojona” są od dawna używane potocznie, jednak nie definiuje ich prawo. Działka uzbrojona to taka, która ma bezpośredni dostęp do drogi i posiada niezbędne przyłącza – wodociągowe, elektryczne, gazowe, zwykle także kanalizacyjne. Natomiast działka nieuzbrojona nie posiada takich przyłączy, choć zwykle jest możliwość ich wykonania.W przypadku takich działek zawsze trzeba sprawdzić czy istnieje możliwość podłączenia do sieci.
Działki uzbrojone osiągają wyższe ceny, jednak łatwiej je sprzedać, gdyż są bardziej atrakcyjne dla kupujących, którzy nie muszą się już martwić o przyłącza. Poza tym, w przypadku działki uzbrojonej łatwiej uzyskać pozwolenie na budowę. Nieuzbrojona wymaga dodatkowego potwierdzenia, że jej uzbrojenie jest w ogóle możliwe.
Jak przygotować ofertę sprzedaży działki?
Kiedy już znamy przeznaczenie działki i ustaliliśmy jej wartość oraz cenę ofertową, możemy przystąpić do sedna, czyli do samej sprzedaż. Jak przygotować ofertę która zainteresuje potencjalnych kupujących? Powinna zawierać niezbyt dużo tekstu, być napisana prostym, niespecjalistycznym językiem, a także przykuwać uwagę. Zamieszczamy w niej podstawowe informacje o nieruchomości oraz jej parametry, a także pokazujemy zalety. Do prezentacji działki doskonale nadaje się dron. Możemy dzięki niemu wykonać zdjęcia okolicy i pokazać jej walory, a nawet nagrać promocyjny film, co na pewno uatrakcyjni to naszą ofertę, choć niestety jest to kosztowny zabieg.
Oferta została ułożona i co dalej? Gdzie i jak można promować sprzedaż? W dzisiejszych czasach Internet wkłada nam do ręki ogrom możliwości, z których możemy skorzystać. Mnóstwo portali ogłoszeniowych a także społecznościowych oferuje rozwiązania dzięki, którym potencjalni nabywcy są w stanie obejrzeć naszą działkę za pomocą jednego kliknięcia, nie wychodząc nawet z domu. Poza wieloma portalami portalami, których ceny ciągle rosną, takimi jak OLX, otodom czy gumtree poszukujący nieruchomości nadal przeglądają ogłoszenia w prasie bądź rozglądają się za banerami.
Dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki
Bez nich nie sprzedamy nieruchomości. Do ich zebrania potrzebne są długie godziny chodzenia po urzędach i wypełniania druczków by w końcu nasza działka trafiła w ręce nowego nabywcy. Ilość niezbędnych dokumentów często zaskakuje sprzedających, są to m.in.:
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o braku planu,
- zaświadczenie, o położeniu nieruchomości na terenie rewitalizacji,
- wypis z rejestru gruntów,
- zaświadczenie o objęciu działki uproszczonym planem urządzania lasu
- podstawa nabycia.
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- kopia mapy ewidencyjnej,
- zaświadczenie z US o podatku od spadków i darowizn,
- oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki.
Podatki przy sprzedaży działki
Sprzedając działkę w ciągu 5 lat podatkowych od jej nabycia, zobowiązani jesteśmy do zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19%. Większość osób o tym pamięta, natomiast są też opłaty, których większość sprzedających się nie spodziewa. Pierwsza z nich to podatek VAT, nie zawsze on występuje, natomiast rodzi dużo problemów jeśli o nim zapomnimy, ponieważ Urząd Skarbowy może się o niego upomnieć wraz z odsetkami. Kolejne niespodziewane opłaty należą się gminie lub miastu, są to renta planistyczna oraz opłata adiacencka. Pierwsza z nich jest liczona od wzrostu wartości naszej działki, który nastąpił przez objęcie jej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Może ona wynieść nawet 30%, a wartość działki do wyceny określa urząd gminy lub miasta, dlatego czasem może się okazać, że kwota do zapłaty będzie wyższa niż ta uzyskana ze sprzedaży. Opłata adiacencka również liczona jest w podobny sposób jednak tutaj czynnikiem, który powoduje jej wystąpienia są działania podjęte przez właściciela, które doprowadziły do wzrostu wartości działki, np. uzbrojenie czy podział.
Najważniejsze wskazówki dotyczące szybkiej sprzedaży działki
Bez względu na wielkość, kształt, położenie czy stan działki, zawsze można ją sprzedać. Sztuka polega na tym aby odpowiednio przygotować produkt i dobrać adekwatną cenę. Brak dobrej analizy, wiedzy i przygotowania do sprzedaży może przypadkowo spowodować, że sprzedaż będzie się przeciągała i nie uda Ci się uzyskać wysokiej kwoty. Ale da się tego uniknąć.
Pobierz bezpłatne video, aby odkryć najważniejsze wskazówki dotyczące najlepszego sposobu sprzedaży działki, które powinny zapewnić jak największe zainteresowanie, szybką sprzedaż i odpowiednią dla ciebie cenę.
POBIERZ DARMOWE WIDEO
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno