Budowa domu nierozerwalnie wiąże się z koniecznością posiadania lub zakupu gruntu. W tym drugim przypadku, ceny działek budowlanych często są na tyle wysokie, że przyszli budowniczowie decydują się na zakup gruntów rolnych i ich późniejsze odrolnianie. Z drugiej strony, jeśli to Ty posiadasz działkę rolną na sprzedaż i chcesz podnieść jej wartość, warto samodzielnie odrolnić ziemię i wystawić ją jako budowlaną. Za większe pieniądze. W dzisiejszym artykule dowiesz się, na czym polega proces odrolniania działki i dostaniesz 3 proste kroki, które przeprowadzą Cię przez całą procedurę.
Proces potocznie zwany ”odrolnieniem działki” polega na przekształceniu działki rolnej w budowlaną. W praktyce sprowadza się do dwóch etapów: zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany oraz wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Kto nie musi odralniać działki?
Jeżeli rolnik, chce wybudować dom na działce rolnej, nie będzie musiał przechodzić procedury odrolniania działki. Dodatkowo musi on zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na zakupionej ziemi.
Jeśli jednak nie jesteś rolnikiem, czeka Cię standardowa procedura, o której przeczytasz w kolejnej części artykułu.
Krok 1. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego — czy moja działka jest rolna?
To, jakie inwestycje mogą być realizowane na danym gruncie, zależy od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszym etapie należy sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania.
Aby uzyskać informację na ten temat, należy udać się do urzędu gminy (lub miasta). Jeżeli działka objęta jest planem i ujęta jest w nim jako teren pod produkcję rolną, konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania, do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Krok 2. Zmiana przeznaczenia gruntu
Procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
Tego, jak ma wyglądać wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, nie przewidują zapisy żadnej ustawy, jednak większość gmin i miast ma na swoich stronach internetowych wzór formularza. Oprócz podstawowych danych właściciela działki należy zawrzeć w nim takie informacje jak:
- przedmiot, zakres oraz uzasadnienie wnioskowanej zmiany;
- opis terenu, którego dotyczy wniosek;
- (dodatkowo) wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej, lub zasadniczej z oznaczeniem działki.
Gmina (lub miasto) nie musi rozpatrzyć wniosku w określonym terminie — tak naprawdę, w ogóle nie musi go rozpatrywać.
Jeżeli jednak, organy administracji pozytywnie rozpatrzą Twój wniosek, rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Jest ona długotrwała, kosztowna i skomplikowana, gdyż przebiega identycznie jak w przypadku uchwalania planu, zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak odrolnić działkę, jeżeli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?
Najczęściej zdarza się sytuacja, w której działka nie jest objęta miejscowym planem. Wynika to z tego, że aż ⅔ terenu Polski takich planów nie ma, co według ustawy automatycznie traktuje działkę jako rolną. Wówczas, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).
Wniosek o wydanie warunków zabudowy, wraz ze stosownymi dokumentami oraz opłatą skarbową w kwocie 598 zł (opłata za wydanie WZ, z której zwolniony jest właściciel i użytkownik wieczysty), musisz złożyć w urzędzie gminy lub miasta, właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Co ważne, wniosek może złożyć każdy, nawet osoba dopiero planująca zakup. Oto, jakich informacji należy udzielić we wniosku:
- wpisać dane nt. wnioskodawcy tj. jego imię nazwisko oraz adres,
- dostarczyć dane dotyczące inwestycji (przeznaczenie terenu, planowane położenie obiektu),
- dostarczyć charakterystykę inwestycji (w tym mi.in. zapotrzebowanie na media, planowany sposób ogrzewania, czy sposób odprowadzania nieczystości).
Aby otrzymać warunki zabudowy, musisz spełnić wszystkie warunki uwzględnione w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z zapisami ustawy działka musi mieć dostęp do drogi publicznej lub być przedmiotem odpowiednich zapisów hipotecznych, gwarantujących służebność dojazdu, jeżeli działka nie sąsiaduje z drogą publiczną. Innym wyjściem jest gwarancja obsługi komunikacyjnej poprzez drogę wewnętrzną (np. uregulowana przez odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).
W postępowaniu mającym na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy, pod uwagę brane jest również to, czy planowana inwestycja spełnia tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Według niej nowy budynek powinien być dostosowany do stanu zastanego. Jeszcze przed wydaniem decyzji gmina (lub miasto) sprawdza, czy w promieniu co najmniej 3 szerokości frontu działki jest podobna zabudowa, aby możliwe było określenie wymagań tej planowanej pod względem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników jej kształtowania oraz zagospodarowania terenu, gabarytów i formy architektonicznej oraz intensywności wykorzystania terenu.
Działka może być uzbrojona (tj. mieć dostęp do prądu, wody, gazu itp.), jednak na etapie uzyskiwania warunków zabudowy wystarczy zapewnienie, że podłączenie do mediów jest możliwe (np. deklaracja dostawców mediów) .
W przypadku użytków rolnych klas I-III na cele nieleśne i nierolnicze, konieczne jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, natomiast w przypadku tych stanowiących własność Skarbu Państwa wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby .
Istnieją jednak pewne wyjątki, w których zgoda Ministra w przypadku gruntów tej klasy nie jest konieczna. Wówczas takie grunty muszą spełnić łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 oraz z 2022 r. poz. 1846);
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1693, 1768 i 1783);
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Możliwe odstępstwa od warunków
Od niektórych warunków możliwe są odstępstwa, mianowicie:
- jeżeli na danym terenie istniał miejscowy plan zagospodarowania, ale stracił on ważność, konieczność zabudowy co najmniej jednej, sąsiedniej działki nie będzie wymagana (jeżeli w planie wpisane było przeznaczenie inne niż rolnicze) lub
- jeżeli sąsiednie działki stanowią tereny kolejowe, drogowe, mostowe itp.
Co dzieje się dalej?
Gmina rozpatruje wniosek, przy czym musisz pamiętać, że może ona zawiesić postępowanie o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy (od dnia złożenia wniosku), jeśli dla danego terenu planuje uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania. Jednocześnie, wydając decyzję o przedłużeniu terminu, gmina jest zobowiązana w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania, podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania lub go uchwalić. Brak tej uchwały w terminie dwóch miesięcy zobowiązuje gminę do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Krok 3. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Niezależnie od tego, czy teren jest objęty MPZP, czy nie, konieczne jest wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Aby procedura ruszyła, należy złożyć wniosek w starostwie powiatowym o wydanie decyzji o wyłączenie gruntu.
Wyłączenie spod produkcji rolnej dotyczy gruntów klasy I, II, III (IIIa i b) oraz użytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb, V i VI, jeżeli są pochodzenia organicznego. Co ważne, w przypadku gruntów klasy IV do VI Starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej. W przypadku gruntów o klasie I do III nawet pozytywna decyzja o warunkach zabudowy nie gwarantuje końca drogi.
Do wniosku należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP) i musi zostać wydana przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę obiektu, wymagającego odrolnienia gruntu. Starosta może bowiem nakazać spełnienie dodatkowych wymagań, które mają zagwarantować maksymalną ochronę terenu.
Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Koszt, z jakim wiąże się odrolnienie działki, zależy od jej pochodzenia, klasy i powierzchni wyłączanego terenu, przy czym kwota zostanie pomniejszona o wartość działki. Wartość ustalana jest na podstawie aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona. Opłatę należy wnieść w ciągu 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji.
Dodatkowymi kosztami, jakie będą Cię obowiązywać, są opłaty roczne w wysokości 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Czas opłacania należności zamyka się w dwóch ramach czasowych:
- w razie trwałego wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – 10 lat lub
- w razie czasowego wyłączenia — okres wyłączenia maksymalnie 20 lat.
Opłat nie trzeba uiszczać (należności i opłat rocznych) w przypadku wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na cele:
- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,
- do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Kara za odrolnienie wbrew przepisom
Jeżeli na skutek kontroli marszałka województwa okaże się, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami, ustala on dwukrotnie wyższą opłatę.
Natomiast jeśli stwierdzi, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone bez decyzji, wydaje się ją z urzędu razem z nią, podwyższając wysokość należności o 10%.
Czy wiesz już jak odrolnić działkę — a może potrzebujesz pomocy?
Procedura odrolnienia działki, szczególnie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wymaga dużej wiedzy i poświęcenia ogromnej ilości czasu. Jeśli potrzebujesz pomocy, chcesz, aby ktoś 'zdjął Ci z barków’ choć jedno zmartwienie, skontaktuj się ze mną — pomogę. A za wszystkich tych, którzy zdecydowali się podjąć samodzielną próbę, trzymam kciuki i również oferuję pomoc, jeśli pojawi się, choć cień wątpliwości.
POBIERZ DARMOWE WIDEO
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno