Rynek pierwotny czy wtórny? – Co wybrać?
Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym to zwykle podstawowy dylemat, jaki mają osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom. W tym artykule postaram się przybliżyć oba te rynki, aby ułatwić podjęcie właściwej decyzji. Przeanalizuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny, ich zalety, wady, a także różnice. Czytając ten artykuł, dowiesz się, co warto wziąć pod uwagę, zanim podejmiesz ostateczną decyzję. Po ostatnim akapicie wybór odpowiedniego rozwiązania będzie z pewnością znacznie łatwiejszy.
Na rynku pierwotnym nabywca kupuje mieszkanie bezpośrednio od inwestora, którym zwykle jest deweloper. Oznacza to, że mieszkanie jest całkowicie nowe i niezamieszkane Taką nieruchomość można nabyć w różnej fazie budowy — przed jej rozpoczęciem, w trakcie lub tuż po jej zakończeniu i wybrać z wielu dostępnych ofert nieruchomości. Jest to doskonała opcja dla osób, które chcą mieć wpływ na wygląd i funkcjonalność swoich nowych czterech kątów. Zakup na rynku pierwotnym daje możliwość wyboru lokalizacji, układu i standardu wykończenia.
Rynek pierwotny — definicja i charakterystyka
Deweloperzy proponują różne standardy wykończenia w zależności od naszych potrzeb i oczekiwań. Nierzadko mamy również szansę na wprowadzenie indywidualnych zmian w projekcie. Często nowe mieszkania lub domy sprzedawane są w tzw. stanie deweloperskim, który powoduje konieczność wykończenia całej nieruchomości.
Zakup na rynku pierwotnym jest szansą na dużą niezależność w wykończeniu i stworzeniu wymarzonych 4 kątów od podstaw. W takim przypadku możemy zainwestować w najnowsze technologie i materiały budowlane. Rynek pierwotny jest atrakcyjny dla osób, które cenią sobie nowoczesność, komfort i indywidualizm. Mimo wielu zalet nie jest pozbawiony wad, które również warto poznać.
Zalety rynku pierwotnego
Rynek pierwotny oferuje wiele zalet. Nieruchomości są nowe, często można je dostosować do własnych potrzeb. Deweloperzy oferują gwarancję i rękojmię w razie usterek, a także często atrakcyjne promocje i zniżki. Nowe mieszkania są zwykle energooszczędne, co może obniżyć koszty eksploatacji. Monitoring, recepcja, wideodomofony, komórki lokatorskie, windy, oraz przestronne tarasy to tylko nieliczne z udogodnień nowych nieruchomości. Możliwość wyboru lokalizacji, układu pomieszczeń i standardu wykończenia to kolejne atuty. Istotny jest również fakt ciągłego podnoszenia poprzeczki przez deweloperów, jeżeli chodzi o jakość i standard wykończenia osiedli mieszkaniowych. Szczególnie należy zwrócić uwagę na odbiór mieszkania od dewelopera, co pozwoli nam uniknąć usterek i wad kosztownych w naprawie.
Wady rynku pierwotnego
Wśród wad rynku pierwotnego można wymienić dłuższy czas oczekiwania. Często z uwagi na popularność inwestycji istnieje konieczność kupowania tzw. dziury w ziemi. Istnieje więc ryzyko związane m.in. z niewypłacalnością dewelopera oraz znacznie wyższą ceną w porównaniu do rynku wtórnego. Ponadto niektóre decyzje muszą zostać podjęte na etapie budowy. Czasami deweloperzy mogą opóźniać termin oddania nieruchomości z różnych, czasami losowych powodów, co wpływa na wydłużenie procesu przeprowadzki. Nie zawsze też realizacja projektu przez dewelopera jest zgodna z oczekiwaniami klienta. Z tego powodu ważne jest dokładne przeanalizowanie oferty i umowy przed jej podpisaniem.
Istotną wadą może być lokalizacja. Nowe inwestycje powstają zwykle w znacznej odległości od centrów miast. Ponadto kłopotliwa może być obecność innych osiedli mieszkaniowych wybudowanych w niedalekiej odległości w przyszłości.
Rynek wtórny — definicja i charakterystyka
Na rynku wtórnym nabywca kupuje nieruchomość od obecnego właściciela. Takie nieruchomości były już wcześniej zamieszkane i prezentują różny stan techniczny. Zaliczają się do nich nawet nieruchomości sprzedawane przez nabywcę, który przeprowadził transakcje z deweloperem kilka dni wcześniej. Zakup na rynku wtórnym to często możliwość nabycia mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, często w starszych, urokliwych dzielnicach. Rynek wtórny oferuje także szerszy wybór dostępnych mieszkań i domów w różnych cenach. Jest to rozwiązanie dla osób, które chcą szybko przeprowadzić transakcję i zamieszkać w urządzonym już mieszkaniu.
Zalety rynku wtórnego
Rynek wtórny oferuje szybszy proces zakupu niż rynek pierwotny. Mieszkania oraz domy są dostępne od ręki, więc unikamy kupowania kota w worku. Ponadto kupujący ma możliwość zobaczenia gotowej nieruchomości, co ułatwia jej ocenę. Na rynku wtórnym można znaleźć unikatowe, zabytkowe mieszkania z duszą. Często są one położone w atrakcyjnych, lokalizacjach w samym sercu miasta. Rynek wtórny daje nieco większe możliwości negocjacji ceny. Kolejną zaletą jest możliwość poznania sąsiadów, czego nie można zrobić w przypadku zakupu mieszkania lub domu od dewelopera.
Wady rynku wtórnego
Wśród wad rynku wtórnego można wymienić ryzyko związane ze stanem technicznym nieruchomości, brak gwarancji, jak to jest w przypadku zakupu od dewelopera, a także potencjalne problemy z dokumentacją prawną. Ponadto, mieszkania i domy na rynku wtórnym mogą wymagać remontu, modernizacji, lub dostosowania do własnych preferencji. Nie zawsze też są one energooszczędne, co może wpływać na wyższe koszty eksploatacji. Czasami trudno jest także ocenić rzeczywistą wartość nieruchomości, co stwarza ryzyko przepłacenia.
Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego?
Jak już mogliśmy się przekonać do tej pory, rynek pierwotny znacznie różni się od wtórnego. Przyjrzyjmy się kolejnym różnicom.
Rynek pierwotny a wtórny koszty
Rynek pierwotny często wiąże się z wyższymi kosztami zakupu, ale deweloperzy oferują nowe mieszkania z gwarancją. Rynek wtórny może być tańszy, ale niesie ryzyko związane ze stanem technicznym mieszkania. W każdej chwili może okazać się, że np. instalacje lub inne kosztowne rzeczy w mieszkaniu wymagają remontu.
Oprócz tego zakup nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym wiążą się z pewnymi kosztami.
Na rynku wtórnym będziemy musieli pamiętać o podatku PCC, który wynosi aż 2% ceny nieruchomości (na pierwsze mieszkanie czy dom 0%), na rynku pierwotnym ten podatek nie występuje. Następne w kolejce będą koszty notarialne, wysokość taksy, czyli wynagrodzenia notariusza jest zależna od wartości mieszkania, w przypadku rynku pierwotnego koszt ten w połowie ponoszony jest przez dewelopera.
Warto również zwrócić uwagę na ewentualne koszty związane z remontem lub wykończeniem nieruchomości. Koszty te mogą znacznie się różnić w zależności od stanu lokalu i preferencji kupującego.
Lokalizacja
Mieszkania i domy na rynku pierwotnym często znajdują się na nowo budowanych osiedlach, nierzadko na obrzeżach miast lub z dala od centrum, podczas gdy rynek wtórny oferuje dostęp do starszych, bardziej urokliwych i centralnie położonych dzielnic. Nie jest to jednak reguła.
Wybór lokalizacji zależy od indywidualnych preferencji i potrzeb. Jeżeli zależy nam na bliskości centrum, powinniśmy raczej skupić się na rynku wtórnym, natomiast ceniąc sobie spokój i zieleniec na obrzeżach miasta rynek pierwotny, może okazać się lepszym rozwiązaniem.
Stan techniczny
Rynek pierwotny oferuje nowe mieszkania i domy, zwykle z możliwością dostosowania do własnych potrzeb. Na rynku wtórnym wybieramy w nieruchomościach w różnym stanie technicznym, od wymagających remontu, przez odświeżone po całkowicie wyremontowane. Wybór zależy od indywidualnych oczekiwań i gotowości do ewentualnych prac remontowych. Przed ostatecznym wyborem warto zastanowić się, czy chcemy samodzielnie stworzyć własny projekt mieszkania, czy skorzystać już z gotowej aranżacji obecnego właściciela.
Jakie są formalności przy zakupie nieruchomości?
Zakup nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom, czy działka budowlana, wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku formalności. Proces ten zaczyna się od podpisania umowy przedwstępnej, najczęściej z jakąś kwotą zadatku, która określa warunki transakcji. W przypadku zakupu od dewelopera, zamiast umowy przedwstępnej podpiszemy umowę deweloperską, która musi mieć formę aktu notarialnego oraz spełniać wymogi z ustawy. Jeśli zakup finansowany jest za pomocą kredytu hipotecznego mamy teraz czas żeby postarać się o kredyt, zwykle zajmuje to kilka tygodni. Kolejnym etapem jest zawarcie umowy przenoszącej własność, która musi zostać sporządzona przez notariusza. Pobiera on również podatek PCC, zgłasza transakcję do urzędu skarbowego i składa wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Bank będzie wymagać przedstawienia wyceny nieruchomości, zaświadczeń o dochodach, historii kredytowej oraz innych dokumentów potwierdzających zdolność kredytową. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej, środki są przekazywane na konto sprzedającego, a na nieruchomości zakładane jest zabezpieczenie w postaci hipoteki.
Jakie mieszkanie kupić nowe czy używane?
Przed wyborem między rynkiem pierwotnym a wtórnym musimy przede wszystkim przeanalizować swoje potrzeby i oczekiwania. Ważne jest zrozumienie, co jest priorytetem — czy jest to nowoczesność, lokalizacja, cena, czy możliwość wprowadzenia własnych zmian. Rozważenie swojego stylu życia, planów na przyszłość i budżetu pomoże zrozumieć, co jest w naszym przypadku najważniejsze. Sporządzenie listy priorytetów i oczekiwań może być pomocne w procesie wyboru.
Jak znaleźć odpowiednią nieruchomość?
Szukanie odpowiedniej nieruchomości wymaga czasu, cierpliwości i analizy. Warto zastanowić się nad swoimi potrzebami, zasięgnąć opinii ekspertów i dokładnie przeanalizować dostępne opcje. Porównanie różnych ofert, odwiedzenie kilku nieruchomości i rozmowa z obecnymi właścicielami lub deweloperami może dać lepszy obraz dostępnych opcji. Nie warto spieszyć się z decyzją. Poświęcony czas na znalezienie odpowiedniego lokum, z pewnością zaowocuje w przyszłości. To proces, który wymaga zaangażowania i uwagi. Między innymi z tego powodu warto skorzystać z profesjonalnej pomocy.
Skorzystanie z usług pośrednika — czy to dobry pomysł?
Pośrednik nieruchomości może pomóc w znalezieniu odpowiedniego mieszkania lub domu, negocjacji ceny i przejściu przez cały proces zakupu. Jego doświadczenie i wiedza mogą być nieocenione w trudnym procesie zakupu. Agent nieruchomości może także pomóc w zrozumieniu różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym i doradzić, która opcja będzie najlepsza w danym przypadku. Skorzystanie z takich usług to inwestycja, która może zaoszczędzić czas i stres, a także pomóc w podjęciu właściwej decyzji.
Rynek pierwotny, czy wtórny — co lepsze?
Odwieczna walka między wyborem rynku wtórnego i pierwotnego wciąż trwa i wydaje się, że nie może być rozstrzygnięta jednogłośnym werdyktem. Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od wielu czynników, takich jak budżet, potrzeby, preferencje i sytuacja na rynku. Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady, dlatego ważne jest dokładne zrozumienie swoich potrzeb i skorzystanie z profesjonalnej pomocy, jeśli to konieczne. Ostateczna decyzja będzie miała wpływ na wiele lat życia, dlatego warto ją podjąć z pełną świadomością.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno