Kupiłeś właśnie nowe mieszkanie od dewelopera. Pomyślałeś, że przecież nowe jest lepsze i unikniesz niespodzianek w czasie remontu. Ale czy jest to prawda? Często w takich mieszkaniach zdarzają się usterki, których usunięcie może Cię kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych. Można tego uniknąć przeprowadzając dobrze odbiór techniczny i zgłaszając deweloperowi znalezione niedociągnięcia, które on naprawi na własny koszt. Ale jak odebrać mieszkanie i gdzie szukać usterek? W tym artykule przeprowadzę Cię krok po kroku przez procedurę odbioru mieszkania.
Obowiązująca od 2011 roku (z późniejszymi zmianami) Ustawa deweloperska nakłada obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego nieruchomości, czyli sprawdzenie jej stanu przed oddaniem do użytkowania. To doskonały moment aby zgłosić deweloperowi nasze uwagi do lokalu i ewentualne usterki. Odbiór mieszkania można przeprowadzić samodzielnie lub skorzystać z pomocy fachowca zorientowanego
w prawie budowlanym.
Obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego odnosi się do osób, które nabyły nową nieruchomość jeszcze przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Dokument ten oznacza formalne potwierdzenie zakończenia budowy inwestycji oraz gwarantuje, że budynek przeszedł niezbędne kontrole i nie zagraża życiu i bezpieczeństwu przyszłych mieszkańców. Takie normy reguluje ustawa deweloperska. Jeśli podpiszesz umowę z deweloperem już po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie, wtedy odbiór techniczny – w świetle przepisów – nie jest obowiązkowy.
Odbiór techniczny mieszkania - samodzielnie czy z fachowcem?
Zakup nowego mieszkania nie jest codziennością, a w połączeniu z emocjami związanymi z taką transakcją możemy stracić umiejętność obiektywnej oceny nieruchomości. Jeśli na pierwszy rzut oka, stan mieszkania nie wzbudza naszych zastrzeżeń należy mieć na uwadze możliwość pojawienia się drobnych niedociągnięć i wad, które z czasem czasu mogą okazać się kosztowne. Pęknięcia ścian czy rysy na oknach, w świetle dziennym zauważy prawie każdy Co jednak z wadami niewidocznymi gołym okiem? Może nam się wtedy przydać pomoc specjalisty (np firmy Sprawdzamy-Nieruchomości).
Odbiór techniczny mieszkania nie jest rzeczą najłatwiejszą. Trzeba dokładnie sprawdzić wszystkie pomieszczenia i powierzchnie, a także nie ulegać presji „stojącego nad nami” dewelopera z długopisem w ręku. Do samodzielnego odbioru technicznego mieszkania warto dobrze się przygotować. Jak to zrobić?
Wielu osobom brakuje fachowej wiedzy związanej z prawidłowym wykończeniem lokalu, ponoszą ich również emocje związane z zakupem nowego lokum. Z tych powodów wiele osób podpisuje protokół odbioru mieszkania nie mając świadomości źle wykonanej pracy przez firmę budowlaną. Nie zawsze jednak pomoc specjalisty jest niezbędna. Porównajmy plusy i minusy obu rozwiązań.
Odbiór techniczny mieszkania - jak się przygotować?
Zacznij od dokładnego przeczytania umowy, wynotuj z niej najważniejsze kwestie związane z warunkami technicznymi, które lokal ma spełniać. Dzięki temu będziesz w stanie wykryć ewentualne nieprawidłowości w odbieranej nieruchomości i zgłosić poprawki deweloperowi. Jeśli nie zgłosisz uwag podczas spotkania, to po podpisaniu protokołu będzie to z pewnością trudniejsze.
Odbiór techniczny mieszkania krok po kroku
Prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny, jest integralną częścią umowy deweloperskiej. Zawiera on niezbędne dane na temat inwestycji. Znajdziesz w nim m.in. informacje dotyczące budynku i standardu jego wykończeniowych, do których wykonania zobowiązał się deweloper.
Rzut i plan mieszkania
Częścią umowy deweloperskiej był też z pewnością rzut i plan mieszkania. Koniecznie zabierz go ze sobą,
a dodatkowo poproś dewelopera o rzut wszystkich instalacji. Na podstawie tych dokumentów możesz zweryfikować prawidłowe rozmieszczenie punktów świetlnych, gniazd elektrycznych, włączników światła, rozmieszczenia przyłączy wodno-kanalizacyjnych, a także sprawdzić powierzchnie i wymiary poszczególnych pomieszczeń.
Przydatne narzędzia
Podstawowym narzędziem, które przyda nam się podczas podczas odbioru mieszkania jest taśma miernicza. Aby sprawdzić czy między dwoma ścianami występuje kąt prosty, przyda się kątownik lub ekierka. Do weryfikacji długości ścian, wysokości pomieszczeń i obliczenia powierzchni przydatny będzie dalmierz laserowy. Warto mieć ze sobą aparat lub zwykły smartfon aby sfotografować ewentualne usterki. Do sprawdzenia poziomu podłóg i pionu ścian niezbędna będzie poziomica. Piony można również sprawdzić za pomocą ciężarka zamocowanego na sznurku, a najlepiej przy użyciu poziomicy. Jeśli samodzielnie będziesz sprawdzać instalacje, dobrze jest zaopatrzyć się w próbnik i żarówkę z oprawką. Do sprawdzenia instalacji gazowej przyda się pianka do golenia a do sprawdzenia wentylacji zapalniczka. Warto mieć ze sobą również latarkę co pomoże w zweryfikowaniu gładkości ścian.
Odbiór techniczny mieszkania - na co zwrócić uwagę?
Deweloperskie mieszkania bez usterek zdarzają się rzadko. Nie musi to być wynik niestarannego wykonania. Przyczyną mogą być czasem inne czynniki. Obecnie poważne niedociągnięcia zdarzają się niezbyt często, zwykle są to drobne wady, jednak nie należy ich bagatelizować. Na etapie odbioru, to na deweloperze ciąży obowiązek ich usunięcia, dlatego o każdej usterce należy go poinformować przed podpisaniem protokołu odbioru.
Kąty proste
Kąty proste, które sprawdzisz za pomocą kątownika, będą szczególnie ważne, jeśli planujesz ustawianie w nich przylegających mebli, zwłaszcza tych montowanych na stałe. Oczywiście nie możesz mieć pretensji
w przypadku, gdy kąty nie były planowane jako kąty proste i było to zaznaczone na planie mieszkania.
Ściany
Powinny być proste z równo rozłożonymi tynkami oraz suche. Warto zwrócić uwagę na sufit, szczególnie jeśli mieszkanie znajduje się na ostatnim piętrze. Jeśli dostrzeżemy jakiekolwiek przebarwienia lub plamy to być objawem wilgoci wynikającym ze złego wykonania dachu.
Ościeżnice i drzwi
Istotne jest sprawdzenie czy okna i drzwi się nie zacinają. Powinny się bezproblemowo otwierać i zamykać oraz uchylać. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę czy nie mają uszkodzeń, pęknięć lub zarysowań. Jeśli miały być antywłamaniowe lub z atestem, to powinniśmy otrzymać od dewelopera odpowiedni certyfikat i kartę gwarancyjną. W czasie transportu często zdarzają się uszkodzenia parapetów, dlatego należy sprawdzić czy nie mają one żadnych odprysków a także czy zostały odpowiednio wyprofilowane.
Instalacje
Ponieważ większość instalacji jest ukryta w ścianach, znacznie trudniej sprawdzić ich poprawne wykonanie. Urządzeniem, które wykorzystuje się przy sprawdzaniu instalacji grzewczej jest kamera termowizyjna. Zwykle klienci korzystają tutaj z usług inspektora który taką kamerę posiada. Jeśli chcemy to zrobić własnoręcznie to pozostaje nam jedynie sprawdzenie czy grzejniki są ciepłe (jeśli jest sezon grzewczy). Należy też zwrócić uwagę czy grzejniki znajdują się odpowiednich miejscach oraz czy zawory łatwo się otwierają.
Do sprawdzenia instalacji gazowej, można wykorzystać piankę do golenia. Nakładamy ją na podejrzane miejsce i jeśli gaz się ulatnia to zobaczymy na jej powierzchni pęcherzyki.
Do sprawdzenia wentylacji możemy wykorzystać zapalniczkę. Jej płomień powinien odchylać się w kierunku kratki wentylacyjnej. Jeśli wentylacja jest nieprawidłowa w mieszkaniu może szybko pojawić się grzyb. Do sprawdzenia instalacji elektrycznej można wykorzystać próbnik i oprawki z żarówkami. Niestety potrzebny będzie do tego dostęp do prądu co nie zawsze jest możliwe.
Powierzchnie dodatkowe
Poza mieszkaniem, odbiorowi podlegają również balkon, komórka lokatorska czy garaż. Na balkonie warto sprawdzić czy płytki nie falują w czasie chodzenia i czy wykonano odpowiedni spadek, gwarantujący odpływ wody. Należy również przyjrzeć się balustradom, gdzie często zdarzają się obicia. Wygląd i lokalizacja miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej powinny odpowiadać ustaleniom z umowy.
Odbiór mieszkania z fachowcem
Nawet przy najlepszym przygotowaniu do samodzielnego odbioru, łatwo zauważyć różnicę pomiędzy kupującym mieszkanie a inspektorem, który robi to na co dzień. Dzięki doświadczeniu wie na jakie wady zwrócić szczególną uwagę i jest w stanie zrobić to w stosunkowo krótkim czasie.
Korzystając z usług inspektora mamy możliwość użycia profesjonalnego sprzętu np. kamery termowizyjnej.
W rękach fachowca pozwoli nam ona wykryć wszelkie zawilgocenia i zacieki a także ewentualne mostki termiczne czy wady izolacji.
Poza sprzętem i doświadczeniem, inspektor posiada również wiedzę z zakresu norm budowlanych. Pozwoli nam to na skuteczną rozmowę z deweloperem i uargumentowanie dlaczego dane usterki powinny znaleźć się w protokole. Doświadczony fachowiec nie da się też zwieść zapewnieniom dewelopera, że „to tak miało być”.
Koszty odbioru mieszkania zaczynają się już w okolicach 300zł, więc w porównaniu do ceny nowego mieszkania nie jest to duży koszt. Znacznie kosztowniejsze może być niezgłoszenie deweloperowi usterek, które przeoczymy, co może spowodować straty finansowe w czasie remontu i późniejszej eksploatacji sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Niezależnie czy zdecydujemy się odebrać mieszkanie samodzielnie czy skorzystać z fachowca, powinniśmy się zapoznać z najczęstszymi wadami w nowych nieruchomościach.
Najczęstsze wady wykrywane podczas odbioru mieszkania
Porysowane szyby i uszkodzone parapety
Są to dość częste usterki i bardzo łatwo je przeoczyć. Zdarza się, że takie zarysowania powstają już po zakończeniu prac kiedy ekipa sprząta mieszkanie. Uszkodzenia parapetów często pojawiają się w transporcie, dlatego trzeba dokładnie dłonią sprawdzić czy nie mają odprysków.
Rysy, otarcia i obicia
Należy dokładnie przyjrzeć się wszystkim elementom wykończeniowym takim jak drzwi, okna, ościeżnice
i grzejniki. Można tutaj znaleźć różnego rodzaju otarcia, obicia czy rysy.
Niska jakość wykończenia ścian
Należy tu zwrócić uwagę czy ściany są proste i czy nie posiadają rys, ubytków czy pęknięć. Może również zdarzyć się brak kątów prostych. Szczególnie trzeba zwrócić uwagę na naroża drzwi i okien, wnęki oraz połączenia ścian ze stropem.
Złe wykonanie balustrad
Nawet najmniejsze zarysowanie może w przyszłości powodować powstanie korozji. Dlatego trzeba dokładnie czy powłoka malarska nie jest uszkodzona oraz czy połączenie balustrady z elewacją jest odpowiednio zabezpieczone.
Nieprawidłowa wentylacja pomieszczeń
Słaba wydajność wentylacji może być spowodowana błędami wykonawczymi lub projektowymi. Może to prowadzić do powstawania pleśni na ścianach oraz różnych chorób układu oddechowego.
Niewyregulowane okna
Niewłaściwa regulacja nie jest wadą okna. Często jeśli okna zostały wyregulowane latem, a mieszkanie odbieramy zimą może okazać się, że są one nieszczelne. Należy sprawdzić czy wszystko jest poprawnie wyregulowane. wyregulowane.
Cieknący kaloryfer
Aby zbadać sprawność instalacji, przed odbiorem wykonuje się próby ciśnieniowe. Należy pamiętać, że wszystkie elementy są nowe i może się zdarzyć, że jakaś śruba się poluzowała. Nie jest to wtedy wada instalacji jednak należy zlecić jej ponowne dokręcenie.
Niezgodność z projektem
Czasem mogą zdarzyć się różnice między projektem a ostatecznym wykonaniem mieszkania. Należy pamiętać aby sprawdzić czy wszystkie odpływy i podejścia wody są we właściwym miejscu. Rozbieżności mogą powodować problem w późniejszej aranżacji mieszkania. Nie można zapomnieć o sprawdzeniu rozmieszczenia gniazdek elektrycznych oraz włączników.
Odbiór mieszkania deweloperskiego - formalności
W czasie odbioru mieszkania deweloper lub jego przedstawiciel powinien zanotować w protokole wszystkie nasze uwagi, a następnie przekazać właścicielowi komplet dokumentów. Od tego momentu deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do naszych uwag i 30 dni na ich usunięcie na własny koszt. Oprócz protokołu powinieneś otrzymać również inne dokumenty jak gwarancja na mieszkanie, czy dokumentacja powykonawcza. Dodatkowo deweloper powinien również przekazać instrukcję użytkowania lokalu oraz jego wyposażenia.
Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy
Należy pamiętać że protokół odbioru technicznego mieszkania to nie to samo co protokół przekazania kluczy, choć często deweloperzy oba dokumenty podpisują na tym samym spotkaniu.
Grzegorz Rutko
Ekspert ds. Nieruchomości
Pomagam swoim klientom znaleźć sposób na sprzedaż ich nieruchomości oraz rozwiązywać ich nieruchomościowe problemy.
Częstochowa, Kłobuck, Lubliniec, Myszków, Radomsko, Pajęczno